O aluguel está jogando dinheiro fora?

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Os jovens enfrentam muita pressão de seus pais e colegas para possuir uma casa. Os canadenses em geral têm uma alta taxa de propriedade da casa em torno de 68% e, em muitos casos, os proprietários de imóveis têm visto um tremendo crescimento nos preços dos imóveis nas últimas décadas. Por essas razões, muitas pessoas acreditam que a posse de uma casa é o ingresso para a riqueza e o aluguel é um desperdício de dinheiro.

Mas o aluguel está jogando dinheiro fora? Ou apenas pagar a hipoteca de outra pessoa? Precisamos mostrar uma comparação justa do cenário de aluguel x compra para ter certeza.

O aluguel está jogando dinheiro fora?

A maioria das pessoas enfrenta o problema do aluguel versus compra incorretamente, enquadrando-o como o custo do aluguel mensal versus o custo de um pagamento mensal da hipoteca. O argumento é mais ou menos assim: “se o seu aluguel mensal custa tanto quanto o pagamento de uma hipoteca na mesma propriedade ou em uma propriedade semelhante, é um acéfalo comprar a casa e construir patrimônio em vez de gastar o dinheiro do aluguel pelo ralo”.

Outros argumentam que uma comparação melhor analisa o custo real da propriedade da casa, que inclui não apenas o pagamento da hipoteca, mas também impostos sobre propriedade, seguro e manutenção.

No entanto, nenhum argumento representa uma comparação realmente justa entre aluguel e compra. O que você precisa observar são os custos irrecuperáveis ​​totais em cada cenário.

Por exemplo, um pagamento mensal de aluguel é um custo total irrecuperável – uma despesa que não faz nada para melhorar o patrimônio líquido do locatário. Um pagamento de hipoteca, por outro lado, possui apenas custos irrecuperáveis ​​parciais – os juros pagos pela hipoteca. A outra parte reduz o valor da hipoteca e, portanto, aumenta o seu patrimônio líquido.

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Um ponto vencedor para a posse de uma casa, certo? Não tão rápido.

Precisamos somar todos os custos adicionais que o proprietário da casa suporta (impostos sobre propriedade, seguro, manutenção), além de qualquer dinheiro adiantado gasto em pré-pagamento, imposto sobre a transferência de terras, seguro de titularidade, inspeção residencial, etc. casa.

Há também um custo de oportunidade no adiantamento e outros custos de fechamento. Esse dinheiro poderia ter sido investido em vez de investido na compra de uma casa.

Aluguel x compra: vamos fazer as contas

Vejamos um exemplo de um locatário em Toronto que paga US $ 2.000 por mês para alugar um condomínio de 600 pés quadrados. O mesmo condomínio está listado por US $ 449.000.

Para comprar o condomínio, o locatário precisaria colocar 5%, ou US $ 23.450, além de adicionar outros US $ 17.062 à hipoteca devido ao seguro CMHC (exigido em todas as hipotecas com pré-pagamentos inferiores a 20%), para um valor total de US $ 443.612 .

Entretanto, nossos custos iniciais não são feitos, pois precisamos adicionar impostos sobre a transferência de terras de US $ 10.910, honorários de advogados de US $ 1.000, seguro de propriedade de US $ 449, além de uma inspeção residencial por US $ 500.

Custos iniciais totais = $ 36.309. O custo de oportunidade desse valor em 25 anos a 6% ao ano = $ 155.834.

Agora vamos ver os custos mensais irrecuperáveis. A hipoteca é amortizada em 25 anos e possui uma taxa de juros de 3,50%. O pagamento mensal da hipoteca é de US $ 2.215. Desse pagamento, US $ 1.200 vão para juros e US $ 1.015 para o pagamento do principal da hipoteca.

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Temos impostos sobre a propriedade chegando a US $ 375 por mês e também adicionaremos a diferença entre o seguro residencial e o seguro de inquilino, que é de US $ 40 por mês. Também precisamos adicionar os custos de manutenção esperados, que estimamos em 1% do valor da propriedade por ano, ou US $ 375 por mês.

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Custos mensais irrecuperáveis ​​totais (juros, mais impostos sobre a propriedade, mais seguros e mais manutenção) = US $ 1.990

Os custos irrecuperáveis ​​para o locatário e o proprietário são quase idênticos. O pagamento mensal total para o proprietário, incluindo impostos sobre propriedade, seguro e manutenção, é de US $ 3.005. Apenas US $ 1.015 desse valor estão gerando patrimônio em casa. Então, voltando ao argumento aluguel versus compra.

Alugue e invista a diferença

Temos que presumir que nosso locatário tem um adicional de US $ 1.015 disponível em seu fluxo de caixa todos os meses para investir. Quais são os retornos esperados para um portfólio de investimentos equilibrado 60/40 em 25 anos – talvez 6%?

$ 1.015 por mês investido por 25 anos a 6% ao ano = $ 686.627. Adicione o custo de oportunidade do adiantamento e outras despesas iniciais e você terá um portfólio no valor de mais de US $ 842.000.

Historicamente, muitas pessoas ficariam surpresas ao saber que o retorno dos imóveis está mais próximo da inflação. Certamente, com a subida dos preços das casas nas últimas duas décadas, não se deve esperar ganhos significativos dessa classe de ativos no futuro.

Portanto, o valor futuro esperado do condomínio de US $ 449.000 em 25 anos com um crescimento de 2% ao ano é de US $ 736.600.

Pensamentos finais

Alugar é realmente um desperdício de dinheiro? Dificilmente. Este é apenas um exemplo que mostra como enquadrar a comparação aluguel versus compra, mas você pode defender com firmeza o aluguel e o investimento da diferença do custo real da propriedade da casa. Além disso, nem chegamos ao custo de oportunidade do proprietário que renunciou às contribuições RRSP e TFSA devido ao maior custo de propriedade da casa.

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Quem sai à frente neste caso? Claramente, é o nosso locatário, que investiu constantemente por 25 anos e acaba com um portfólio de US $ 842.000. Isso é comparado ao nosso proprietário, que tem uma casa sem hipoteca em 25 anos no valor de US $ 736.600.

Na próxima vez que você ouvir um argumento de que o aluguel está jogando dinheiro fora, pare e considere coisas como custos irrecuperáveis ​​e o custo real da propriedade da casa antes de tirar sua própria conclusão.



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