Relatório de acessibilidade do metrô para compradores de residências pela primeira vez – 2º trimestre de 2020

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Os preços em alta e as listagens em queda – sem mencionar uma pandemia global, desemprego recorde e recessão – não afastaram os compradores de casas pela primeira vez do mercado no segundo trimestre de 2020.

Normalmente, em abril, com o início do segundo trimestre do ano, a temporada de compra de casas está bem encaminhada, e o estoque e os preços estão subindo em direção a um pico de verão. Mas o segundo trimestre de 2020 foi incomum, para dizer o mínimo.

Em todo o país e entre as áreas metropolitanas mais populosas, os preços aumentaram modestamente no segundo trimestre e os estoques ficaram ainda mais limitados em um mercado já escasso. Proprietários de casas que planejavam vender reconsiderados – embora as listagens tenham subido um pouco em abril, caíram drasticamente em maio e junho – e pessoas que estavam pensando em comprar, no mínimo, deu uma batida. Mas os profissionais do setor imobiliário se esforçaram para implementar passeios virtuais e finalizar a compra de casas em estacionamentos, e os participantes do mercado, principalmente compradores economicamente seguros, saíram cautelosamente do esconderijo.

Atraídos em parte pelas baixas taxas de hipotecas, os compradores de casas pela primeira vez representaram 35% das vendas de casas existentes em junho, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis, uma participação maior do que nos últimos anos. Para os novatos que têm estabilidade na economia COVID-19 e os recursos para aguentar um mercado altamente competitivo, comprar ainda pode fazer sentido.

Neste relatório trimestral, analisamos a renda média na faixa etária do comprador de imóvel residencial pela primeira vez (25-44) em comparação com os preços de listagem entre as 50 áreas metropolitanas mais populosas para chegar a um índice de acessibilidade. Fazer o orçamento para uma casa que custa cerca de três vezes sua renda anual (uma taxa de acessibilidade de 3,0) tem sido uma regra durante anos, mas os compradores de primeira viagem muitas vezes têm que ir além disso para contabilizar os preços mais altos e mais baixos nas áreas metropolitanas rendimentos em comparação com compradores habituais. Ao pesar o índice de acessibilidade em relação à disponibilidade de casa nas maiores áreas metropolitanas, podemos ter uma ideia das condições que os compradores de primeira viagem enfrentam quando decidem se tornar proprietários.

Observando as mudanças trimestrais e anuais, podemos ter uma visão melhor dos efeitos da economia do COVID-19 no mercado de compra de casas neste ano. O primeiro pode fornecer informações sobre as respostas cronológicas do mercado à pandemia – nosso relatório de acessibilidade do primeiro trimestre capturou dados apenas até março, apenas o início da temporada atípica de primavera de 2020. Este último pode mostrar como o segundo trimestre deste ano contrasta com períodos semelhantes em tempos relativamente normais.

Clique aqui para o Relatório de acessibilidade do metrô para compradores de residências pela primeira vez no primeiro trimestre de 2020.

Acessibilidade geral baixa

As casas ficaram um pouco mais fora do alcance para compradores de primeira casa de abril a junho, aumentando nacionalmente de 4,5 vezes a renda do comprador de primeira casa no primeiro trimestre para 4,7 vezes no segundo, e entre os 50 maiores metrôs de 5,1 para 5,2 vezes a renda do comprador pela primeira vez. Essa tendência é esperada nesta época do ano. Os preços das casas aumentam com o aquecimento do mercado imobiliário no final da primavera e no verão, mas a renda não aumenta de maneira sazonal semelhante. Se qualquer coisa, poderíamos ter esperado uma mudança mais dramática, mas a incerteza econômica por parte dos vendedores poderia ter mantido os aumentos mais acentuados nos preços de lista à distância.

Nove dos 50 metrôs analisados ​​resistiram a essa tendência e viram a acessibilidade melhorar, mas apenas, às vezes apenas por uma fração de um por cento.

Os cinco metrôs mais acessíveis para os compradores de primeira casa no segundo trimestre incluem Pittsburgh (casas listadas com 3,1 vezes a renda do comprador pela primeira vez), St. Louis (3,4), Cleveland (3,5), Hartford, Connecticut (3,5) e Buffalo, Nova York (3,6). Os menos acessíveis, todos na Califórnia, incluem Los Angeles, liderando a lista pelo segundo trimestre consecutivo, com casas listadas a 12 vezes a renda do comprador inicial; San Diego (9,0); San Jose (8,2); São Francisco (7,6); e Sacramento (6,6).

Orientação do comprador de primeira viagem: As casas ficam menos acessíveis do final da primavera ao início do verão e, nesse aspecto, o segundo trimestre de 2020 não é diferente. Os compradores pela primeira vez que estão economicamente seguros podem compensar o aumento dos preços das casas qualificando-se para taxas de hipoteca baixas recordes. Por exemplo, o pagamento mensal de uma hipoteca de $ 240.000 com juros de 4,1% – aproximadamente a taxa média de um ano atrás – é de $ 1.160 por mês, com $ 177.483 de juros ao longo da vida de 30 anos do empréstimo. No entanto, à taxa atual de 3,1%, você pagaria $ 1.025 por mês e $ 128.942 em juros durante a vida do empréstimo – quase $ 50.000 em economia, total, e um intervalo mensal de $ 135 em seu pagamento. Use um calculadora de hipoteca para ver o que a diferença nas taxas significa para o seu orçamento.

Escassez fora de época no segundo trimestre

Mesmo nos anos em que a oferta é limitada, um afluxo de casas chega ao mercado durante a temporada de compra de casas na primavera. Nacionalmente, o estoque cresceu 10% do primeiro para o segundo trimestre de 2018, e 6% no mesmo período do ano passado. Mas em 2020, o estoque nacional caiu, embora ligeiramente, em cerca de 2% no trimestre.

Metade das maiores áreas metropolitanas do país tiveram uma diminuição na média de listagens ativas do primeiro ao segundo trimestre, com as maiores quedas no trimestre em Cleveland (-17%), Louisville, Kentucky (-14%) e Memphis, Tennessee (-14%). No entanto, outros grandes metrôs viram aumentos notáveis: San Jose (+ 62%), Denver (+ 47%) e San Francisco (+ 39%), por exemplo. Essas subidas dramáticas ajudaram a empurrar a mudança média trimestre a trimestre entre os maiores 50 metros para + 4%.

Recuando para olhar as mudanças ano após ano e como o fornecimento de casas mudou desde o segundo trimestre de 2019, descobrimos que o estoque caiu 23% entre os 50 maiores metrôs, em média, com 21 metros testemunhando uma diminuição nas residências disponíveis de 25% ou Mais. As listagens ativas em Las Vegas diminuíram 8%, a menor queda trimestral de todos os metrôs analisados ​​e a única de menos de 10%.

Já faz algum tempo que estamos em um mercado de vendas forte, pois a oferta de residências não acompanhou a demanda. Ter menos casas chegando ao mercado durante os primeiros meses da pandemia só piorou a situação. Um mercado altamente competitivo cresceu ainda mais, e os compradores sem espaço para negociar podem ser totalmente eliminados.

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Clique aqui para visualizar uma tabela com dados de listagem ativos de todas as 50 áreas metropolitanas analisadas.

Orientação para o comprador de primeira viagem: se você não tiver certeza sobre sua segurança econômica este ano e a compra significar um aumento nos custos gerais da habitação ou deixá-lo sem nenhuma fonte de fundos de emergência, você pode adiar a compra de sua primeira casa. A baixa oferta de casas significa que você terá menos probabilidade de encontrar uma casa que marque todas as caixas de sua lista de desejos. Uma perda de renda, um ataque de saúde debilitada ou cuidar de um ente querido doente podem ser opressores, além de um pagamento inicial, custos de fechamento e despesas associadas à mudança.

Os preços das casas sobem, como esperado

Esperamos que os preços subam com o aquecimento do mercado imobiliário, e se 2020 está seguindo o roteiro de alguma forma, é isso. Do primeiro para o segundo trimestre, os preços de tabela médios nacionais cresceram 7% em 2018 e 8% em 2019. Este ano, cresceram 7% a nível nacional e ligeiramente menos, 5%, em média, entre os maiores metropolitanos, no trimestre -trimestre.

O crescimento anual foi semelhante, subindo cerca de 3%, em média, entre os 50 maiores metrôs, após ajuste pela inflação.

Este crescimento geral relativamente normal nos preços é uma fresta de esperança para os compradores de primeira viagem. Ter uma escassez dramática de casas à venda pode elevar os preços, mas não parece que os vendedores estejam listando suas casas desproporcionalmente acima do trimestre passado ou do que nesta época do ano passado. Dito isso, os preços de tabela são apenas parte da história, e há poucas dúvidas de que a falta de oferta está dificultando a negociação no processo de negociação.

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Orientação do comprador de primeira viagem: O preço que você vê em uma lista não conta toda a história. Se você estiver comprando no mercado de um vendedor, esteja pronto para agir rapidamente com uma oferta e competir com outros compradores. Você pode acabar pagando mais do que o preço de tabela, então comprar casas listadas abaixo de seu orçamento máximo lhe dará um pouco mais de espaço de manobra se você se encontrar em uma guerra de lances.

Destaque do metrô: Cincinnati, Cleveland e Columbus

Ohio tem três áreas metropolitanas em nossa análise. Também foi um dos primeiros estados a começar a cancelar grandes eventos, declarar estado de emergência e emitir restrições em todo o estado para desacelerar a disseminação do COVID-19. Esses fatores podem ter influenciado as mudanças nos mercados imobiliários locais.

Cincinnati, Cleveland e Columbus foram alguns dos metrôs populosos mais acessíveis no segundo trimestre, com os preços das casas em média 4,7, 3,5 e 4,5 vezes a renda média do comprador de primeira viagem, respectivamente. Mesmo assim, os três apresentaram preços em alta em relação ao mesmo período do ano passado. Os preços médios das residências em Cincinnati aumentaram 12%, o terceiro maior aumento de todos os metrôs analisados.

Mas a grande história desses metrôs de Ohio é a falta de disponibilidade. Embora o estoque entre todos os metrôs analisados ​​tenha caído 23%, em média, em comparação com o ano passado, caiu 34% em Cincinnati, 33% em Cleveland e 25% em Columbus.

Ao comparar as casas listadas deste trimestre com as do último trimestre, encontramos uma diminuição dramática semelhante. Cleveland viu a maior queda trimestre a trimestre nas listagens ativas entre todos os metrôs analisados: o estoque caiu 17% em relação ao primeiro trimestre. As listagens ativas caíram 10% em Cincinnati e 7% em Columbus na época do ano em que a maioria dos mercados normalmente seria inundada com listagens de casas.

A única coisa que evita que os compradores fiquem completamente fora da propriedade: acessibilidade. Assim, embora seja difícil encontrar uma casa devido à falta de estoque, é mais provável que as casas no mercado estejam dentro do orçamento para compradores de primeira viagem.

O preço de lista mediano mensal e os números de contagem de lista são dos dados de inventário mensais do Banco de dados de listagens residenciais Realtor.com em junho de 2020. Os preços de lista nominais foram ajustados para dólares de junho de 2020 usando o Índice de Preços ao Consumidor do Bureau of Labor Statistics dos EUA. Todos os valores medianos mensais foram compilados em médias trimestrais.

Ao comparar os novos dados trimestrais com os dados de acessibilidade do trimestre anterior, usamos números ajustados ao período em que foram analisados ​​pela primeira vez. Por exemplo, os preços de tabela e as receitas do primeiro trimestre não foram ajustados para dólares do segundo trimestre ao comparar as variações trimestrais. Isso foi feito por uma questão de consistência entre o relatório anterior e o atual.

A idade média dos compradores de casas pela primeira vez é 33, de acordo com o Perfil de Compradores e Vendedores de Imóveis de 2019 da National Association of Realtors ‘. A renda estimada para compradores de casa pela primeira vez foi derivada do US Census Bureau 2018 da American Community Survey para moradores de 25 a 44 anos – a faixa provavelmente inclui a maioria dos compradores de casa pela primeira vez – e aumentou para dólares de junho de 2020 usando o Bureau do Índice de Custo do Emprego das Estatísticas do Trabalho.

Os 50 metros selecionados foram atualizados para refletir as estimativas populacionais mais recentes (2019). San Juan, Porto Rico, está entre as 50 metrópoles mais populosas, mas foi excluída da análise devido a dados de inventário insuficientes.

Interprete as classificações metropolitanas com cuidado. Devido às margens de erro nos dados de renda e arredondamento, pode haver sobreposição nas taxas de acessibilidade.

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