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Renovando sua hipoteca este ano? O que você precisa saber

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É um momento interessante para comprar taxas de hipotecas. Por um lado, os cortes nas taxas de emergência do Banco do Canadá reduziram sua principal taxa de empréstimos para 0,25%. Os grandes bancos seguiram o exemplo, reduzindo suas taxas de empréstimo principal em 1,5%. Por outro lado, os rendimentos dos títulos caíram para mínimos históricos, o que deve reduzir as taxas de hipotecas fixas – mas esse não foi o caso.

Aqui está o que você precisa saber ao renovar sua hipoteca este ano.

Taxas variáveis ​​vs. taxas fixas

Uma explicação rápida das hipotecas de taxa variável versus taxa fixa.

As taxas variáveis ​​estão atreladas à principal taxa de juros do Banco do Canadá e geralmente se movem quando o banco central aumenta ou diminui sua taxa de juros. Isso afeta a taxa de juros em uma hipoteca de taxa variável ou em uma linha de crédito de capital próprio.

As hipotecas de taxa fixa são mais influenciadas pelo mercado de títulos – em particular os títulos do governo do Canadá por cinco anos.

Em ambos os casos, o banco toma emprestado dinheiro a taxas ligeiramente superiores à taxa do governo e lucra com o spread entre a taxa de empréstimos e empréstimos.

Com isso fora do caminho, como os proprietários de imóveis que enfrentam uma renovação de hipoteca este ano devem enfrentar sua decisão? As renovações de hipotecas geralmente se resumem ao timing. Ninguém selecionará e carregará com êxito a menor taxa de hipoteca possível durante todo o período.

É por isso que adoto uma abordagem de renovação de hipoteca que procura a mais baixa das hipotecas de taxa variável de cinco anos ou de hipoteca de taxa fixa de 1-2 anos.

Meu processo de pensamento é que, se um grande desconto de taxa variável (prime menos 0,8% ou melhor) não estiver disponível, aceitarei uma taxa fixa de curto prazo e esperarei melhores termos variáveis ​​em mais um ano ou dois.

Esse processo me serviu bem ao longo da vida da minha hipoteca atual. Comecei com uma taxa variável de cinco anos de prime menos 0,8 por cento, o que me deu uma taxa de 2,15 por cento em 2011. Um corte de taxa reduziu essa taxa para 1,90 por algum tempo.

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Os descontos em taxas variáveis ​​praticamente secaram quando chegou a hora de renovar em 2016. Nosso banco estava oferecendo um escasso prime menos 0,10% (2,6% na época). Então, optei por uma hipoteca de taxa fixa de 2 anos a 2,19%.

Avanço rápido para 2018 e esses doces descontos de taxa variável voltaram. Mais uma vez, escolhi uma taxa de hipoteca variável de cinco anos – esta no prime menos 1,15%. Com os recentes cortes do Banco do Canadá, minha taxa de hipoteca é agora incrivelmente baixa de 1,45%.

Como isso te ajuda?

Se você estiver renovando sua hipoteca, comece com a premissa básica de que os mutuários que escolhem uma hipoteca de taxa variável geralmente economizam mais dinheiro (nove em cada 10) do que os mutuários de taxa fixa ao longo da vida da hipoteca. Em seguida, adicione a ideia de que negociar sua taxa com frequência é uma coisa boa.

Por fim, entenda que em alguns anos o desconto de taxa variável é praticamente inexistente e, portanto, não é uma má idéia optar por uma taxa fixa de curto prazo, para que você tenha a oportunidade de procurar pechinchas novamente no futuro próximo.

Renovando sua hipoteca este ano?

Entrei em contato com Rob McLister, especialista em hipotecas e fundador da RateSpy.com, para perguntar especificamente o que mais os proprietários de imóveis deveriam procurar quando se trata de renovar sua hipoteca este ano.

Rob está lidando com pedidos de hipoteca e entende a taxa de juros e o ambiente de empréstimos que estamos enfrentando no momento.

Devo comprar cedo e tirar proveito das retenções de taxa?

Em alguns casos, as hipotecas demoram mais a fechar devido a ineficiências relacionadas ao COVID. Certifique-se de solicitar sua renovação da hipoteca pelo menos 35 a 40 dias antes da renovação.

Normalmente, vale a pena manter uma taxa mais cedo ou mais tarde, caso as taxas aumentem. Mas, em uma recessão em que o governo está adicionando grandes quantidades de liquidez ao sistema, há menos chances de aumento de taxas.

Há uma maior probabilidade no curto prazo de que as taxas de juros se desviem para um lado ou se movam mais baixo à medida que os investidores em títulos pagam um risco de crescimento e deflação em queda e que a demanda dos investidores por hipotecas melhore no mercado de financiamento hipotecário.

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Devo ir com uma taxa fixa ou variável?

Mutuários bem qualificados podem pegar taxas fixas de cinco anos tão baixas quanto 2,14% e taxas variáveis ​​tão baixas quanto 1,95%.

Mutuários não segurados (aplica-se a compras de US $ 1 milhão ou mais, propriedades de aluguel ou amortizações por mais de 25 anos) estão chegando a 2,44% fixo e 2,25% variável.

A margem inicial de uma taxa variável diminuiu significativamente nos últimos meses. Em outras palavras, agora você está pagando muito menos pelo “seguro” de taxa fixa

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Normalmente, isso acontece quando o mercado espera que as taxas fiquem baixas por alguns anos ou mais. Mas os seres humanos, sendo criaturas avessas ao risco, tendem a pesar mais o gerenciamento de riscos do que os padrões históricos de taxas. Como resultado, pudemos ver uma mudança em direção a taxas fixas até que o spread entre taxas fixas e variáveis ​​- ou taxas de longo e curto prazo – se amplie ainda mais.

Nesse ponto, alguém que se tornasse variável teria que se sentir muito confortável com o potencial de um aumento da taxa de 75 a 100 pontos-base em alguns anos. De fato, se conseguirmos mais de um aumento de taxa a qualquer momento nos próximos três anos, uma hipoteca de taxa fixa de 5 anos terá desempenho superior apenas com base nos custos de juros.

Mas a conversa não termina com o custo dos juros. Você também deve considerar as multas por pagamento antecipado, que podem ser duas a quatro vezes piores com algumas hipotecas de taxa fixa de cinco anos, especialmente nos dez principais bancos. As penalidades são consideradas se você mudar ou refinanciar e não conseguir boas taxas com o credor existente ou se vender e não comprar novamente logo depois.

Minha taxa existente é extremamente baixa. Ainda devo considerar fixar uma taxa agora?

Os descontos de taxa variável melhoraram lentamente depois de quase desaparecerem em março. Na época, os investidores estavam em pânico devido a um possível aumento no risco de crédito. Hoje, o governo está comprando ativos hipotecários e de renda fixa aos bilhões e os prêmios de risco diminuíram. Isso reduziu os custos de empréstimos e os bancos estão começando a repassar as economias de volta aos mutuários.

No entanto, ainda não estamos fora de perigo. Os prêmios de risco e taxa de crédito sempre podem voltar, mas a probabilidade agora é maior de que as taxas variáveis ​​melhorem até setembro.

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Se eu tivesse decidido mudar a variável, esperaria o máximo possível para definir minha taxa e pediria a um corretor de hipoteca que me informasse imediatamente se os descontos nas taxas começassem a diminuir novamente.

Se um prazo fixo de cinco anos fosse mais adequado, eu ficaria de olho nos rendimentos dos títulos. Se o rendimento dos títulos do governo do Canadá em cinco anos fechou acima de 0,60 por cento, eu me inscreverei imediatamente para manter uma retenção de taxa.

Qual é o ambiente de taxas e empréstimos hoje, comparado a cinco anos atrás?

Há cinco anos (maio de 2015), a taxa fixa média de cinco anos era de 2,64% nos principais bancos. Hoje é exatamente o mesmo em 2,64%. Não há praticamente nenhum risco de renovação para os mutuários qualificados que fechem uma hipoteca de taxa fixa nos próximos meses.

Para os mutuários de taxa variável, eles estão vendo uma redução de cerca de 20 pontos-base nas taxas em comparação com cinco anos atrás.

Infelizmente, nem todo mundo é um mutuário bem qualificado, especialmente com o COVID afetando o emprego das pessoas. Para qualquer pessoa que renova a curto prazo e que tenha sofrido uma interrupção de renda ou tenha outros problemas de crédito, é melhor renovar com o credor existente.

Mas converse com um corretor de hipoteca para garantir que não haja uma opção melhor, dadas as circunstâncias.

Pensamentos finais

Há muito mais em uma decisão de hipoteca do que simplesmente obter a menor taxa de juros. Existem taxas variáveis ​​versus taxas fixas, prazos curtos versus prazos longos, sem mencionar outros recursos de hipoteca, como privilégios de pré-pagamento e duplicação e multas por pré-pagamento a serem consideradas.

Sem mencionar sua própria situação financeira pessoal. Quão estável é sua renda? Alguma coisa mudou desde seu último mandato, como casamento, filhos, divórcio ou uma mudança de carreira que possa afetar suas finanças hoje?

Esteja você renovando sua hipoteca com um prazo de taxa fixa ou variável, saiba que as taxas de juros ainda estão em mínimos históricos e bem abaixo de 3%. Enquanto suas finanças permanecerem em boa forma, você poderá renovar sua hipoteca com confiança, sem agonizar mais de 10 ou 20 pontos base.

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